La pregunta del heredero
Mi tía me ha dejado un piso en herencia, pero tengo un amigo que me dice que no puedo venderlo por ser de herencia. ¿Es esto verdad?
En esta ocasión, un heredero está preocupado, porque va a heredar un piso de su tía, pero un amigo le ha dicho que si lo hereda no lo va a poder vender por ser de herencia, el heredero, quiere saber si lo que le comenta su amigo es verdad.
No, lo que le dice su amigo no es cierto, los inmuebles recibidos en herencia si pueden venderse, una vez se hayan adjudicado y registrado a nombre del heredero. Ahora bien, su amigo no va del todo desencaminado, ya que si hay que tener en cuenta una limitación aplicable a este caso concreto.
Esta limitación viene establecida en el artículo 28 de la Ley Hipotecaria que establece lo siguiente:
Las inscripciones de fincas o derechos reales adquiridos por herencia o legado, no surtirán efecto en cuanto a tercero hasta transcurridos dos años desde la fecha de la muerte del causante. Exceptuándose las inscripciones por título, de herencia testada o intestada, mejora o legado a favor de los herederos forzosos.
Lo primero que hay que dejar claro, es cuando operará esta limitación. Tendrá efectos cuando los herederos no forzosos reciban un inmueble por título de herencia, siendo herederos forzosos, según establece el código civil, y por este orden, los hijos y descendientes, a falta de estos los padres o ascendientes, y finalmente el viudo o viuda.
Por tanto, resultarán herederos no forzosos en todo caso, los hermanos, los sobrinos, o cualquier otro. Y a estos herederos no forzosos serán a los que les afecte la limitación arriba mencionada.
El sentido de esta limitación, es proteger al heredero real frente al heredero aparente, permitiendo impugnar, al heredero real las inscripciones registrales realizadas por el heredero aparente. Para que se entienda mejor, ponemos el ejemplo de la aparición de un hijo desconocido del causante, este hijo, al desconocerse su existencia no participó en la adjudicación de herencia, por tanto no se respetó su legítima y tiene un plazo de 2 años, para reclamar este bien inmueble que pudiera corresponderle.
Pero qué alcance tendrá esta limitación, en qué afectará a este heredero no forzoso esta limitación. En primer lugar hay que dejar claro, que si por título de herencia a este sobrino le corresponde adjudicarse el inmueble x, este sobrino-heredero además de poder acceder al registro, podrá vender, alquilar, o realizar cualquier acción sobre el mencionado inmueble.
La única limitación que establece el artículo 28, a efectos prácticos, es que en el registro podrá aparecer reflejada la limitación establecida en el artículo 28, que tendrá efecto durante los dos años siguientes al fallecimiento del causante, y un heredero forzoso con mejor derecho podría reclamarlo.
Por tanto el sobrino que tiene inscrito el inmueble a su nombre, si podrá vender, ahora bien, puede encontrar dificultades al realizar esta venta.
En primer lugar por que sea el propio comprador que al conocer la situación, renuncie a adquirir el bien, al menos temporalmente. Y en segundo lugar porque si el hipotético comprador, necesitase un crédito hipotecario para adquirir el inmueble, éste puede encontrar dificultades para conseguir dicho crédito hipotecario, ya que algunas entidades, renunciarán a efectuar un crédito hipotecario sobre este inmueble durante los 2 años siguientes a la fecha de defunción del causante.
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