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Nuestro Blog

Te mantendremos informado de la actualidad juridica, fiscal y de administración de fincas, ademas te daremos los mejores consejos para que no te engañen. Queremos ser útiles para ti:

Poner un inmueble a la venta es fácil pero venderlo rápido, sin problemas y al precio adecuado no resulta sencillo. Por eso te facilitamos cinco trucos para ayudarte a vender más rápido tu inmueble.

1º Fijar un precio de mercado

Una de las grandes dificultades a la hora de vender tu propiedad es fijar el precio correcto del inmueble. Un precio demasiado elevado espantará a posibles compradores, provocando que no recibas contactos de personas interesadas en tu propiedad y por tanto demorará innecesariamente el tiempo de venta del inmueble. Por contra un precio por debajo de mercado minimizará la rentabilidad del inmueble, además puede generar desconfianza en posibles interesados. Por ello, recomendamos obtener una valoración profesional que te haga conocedor del precio de mercado.

2º Conseguir una buena y adecuada visibilidad

Las fotos de la vivienda, el posicionamiento de los anuncios y una correcta gestión de las visitas, harán que la venta se materialice con mayor brevedad.

Las fotos deben hacerse destacando las principales características de la vivienda, con todas las estancias limpias, ordenadas y sin desperfectos y por supuesto deben corresponderse con la realidad actual del inmueble. No bastará colgar un anuncio gratuito en cualquier portal, cada anuncio, para tener repercusión requerirá de un posicionamiento adecuado. La gestión de las visitas será importantísima, ofreciendo amplia disponibilidad horaria, presentando un inmueble sin ocupantes y en condiciones de limpieza y orden similares a las de las fotos.

3º Prestar atención a todas las ofertas

Puede que la primera oferta que te llegue sea por un importe inferior al que deseas obtener por la venta de la vivienda, en este caso, es recomendable no rechazar nada rotundamente, no te cierres ninguna puerta, al fin y al cabo es una persona interesada en adquirir tu inmueble. Tal vez puedas negociar con dicho ofertante una nueva propuesta que se adecue al precio que esperas obtener por el inmueble.

4º Tener al día toda la documentación 

Ten en cuenta que en cualquier momento llegará un comprador interesado en tu vivienda y este no querrá ni podrá esperar a que el propietario, en dicho momento se dedique a poner al día toda la documentación. En primer lugar, sobretodo si se trata de un inmueble heredado, has de constatar que el inmueble ya está inscrito a nombre del vendedor de la vivienda. En segundo lugar deberás aportar los documentos oportunos en cada fase del proceso, como certificado energético, recibo de pago del Impuesto de Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IBI), certificado de deudas con la comunidad, recibos de suministro, etc…

De la oferta a la escritura, hay un proceso que no debes obviar, en caso contrario puedes perder el tiempo y encontrarte con sorpresas indeseadas. Por ello será necesario que ofertante y vendedor suscriban en el momento adecuado los siguientes documentos: documento de señal, promesa de compra, contrato de arras y escritura pública de compraventa. Muchas ventas se pierden o generan problemas por no disponer en su momento de esta documentación.

Nuestro consejo

Obtener una valoración profesional de tu inmueble te ayudará a fijar el precio correcto y por tanto, a vender más rápido, obteniendo la máxima rentabilidad.

5º Cuidar cada detalle

Da igual que el inmueble a vender esté en una buena zona o que tenga un precio muy ajustado, si no cuidamos los detalles, obtendremos un precio inferior y dificultaremos la venta. Tener la vivienda limpia y ordenada,  reparar los pequeños desperfectos, despersonalizar el inmueble retirando las fotografías y  recuerdos personales, hará que el potencial comprador se imagine en la vivienda, lo que logrará captar la atención de los visitantes y por tanto una venta más rápida y a mejor precio.

¿Quieres conocer el valor de tu inmueble?

Si no cuentas con un abogado que haga valer tus derechos frente a los bancos, tú pierdes, ellos ganan.

Cláusulas suelo, nulidad IRPH o gastos de formalización de hipoteca, son algunos de los métodos por los que los bancos han abusado de la confianza o desconocimiento de sus clientes.

En alguno de estos casos se están ofreciendo vías de solución extrajudiciales que pueden ser positivas, siempre y cuando se realicen con la asistencia de un abogado que te guíe en la defensa de tus derechos.

Nuestro consejo es que antes de dar ningún paso, consultes con un profesional que te ayude a hacer valer tus derechos, en caso contrario podrías obtener resultados no deseados.

Continuando con nuestra serie de artículos sobre estos temas, a continuación explicamos en qué consiste la problemática sobre los gastos de formalización de hipoteca.

¿Qué son los gastos de formalización de hipoteca?

Son aquellos gastos en los que hemos incurrido al formalizar nuestra hipoteca, entre los que están incluidos:
– La factura del Registro de la Propiedad por inscripción de la garantía hipotecaria.
– El impuesto de Actos Jurídicos y Documentados.
–  Los gastos de Notaría, correspondientes a la escritura del préstamo hipotecario.
– La Tasación de la vivienda.
– Los gastos de Gestoría, siempre que esta haya sido impuesta por la entidad financiera.

El importe de estos gastos, para una hipoteca media, podría oscilar entre 2000 y 3000 €.

¿Cuál es la problemática con los gastos de formalización?

Prácticamente en la totalidad de los préstamos hipotecarios, las entidades financieras han venido imponiendo la totalidad de estos gastos de formalización al cliente o consumidor.

La realidad es que si tienes hipoteca, tú habrás abonado estos gastos. Por tanto, pueden estar afectados la totalidad de consumidores que tienen un préstamo hipotecario.

En sentencia de 23 de diciembre de 2015 el Tribunal Supremo declaró abusivas, y por tanto nulas, las cláusulas que imponían los gastos de formalización al cliente. En este fallo, la sentencia venía referida a las cláusulas de dos entidades financieras en concreto, pero dicho criterio es análogo a las cláusulas del resto de entidades.

Si se declara la nulidad de dicha cláusula, se condenaría a la entidad financiera a devolver dichos gastos al cliente en todo o en parte.

 

 

¿Qué puedo hacer si he abonado los gastos de formalización de la hipoteca?

 

Nuestro consejo, al igual que en otras cuestiones, es que consultes a un abogado y que no suscribas ningún acuerdo con la entidad financiera sin haber realizado previamente esta consulta.

Con la ayuda de tu abogado, lo primero será interponer una reclamación al servicio de atención al cliente o al defensor del cliente. Una vez recibida respuesta negativa por parte de la entidad, como suele ser habitual, o transcurridos dos meses sin haber recibido respuesta, el siguiente paso será acudir a la vía judicial.

Para presentar demanda que inicie la vía judicial en la que solicitarás la nulidad de la cláusula y la devolución de estos, necesitarás las facturas de notaría, registro, gestoría y tasación, mas el justificante del pago del impuesto.

¿Tienes un préstamo hipotecario? Consulta con un abogado, él podrá informarte sobre los gastos de formalización de hipoteca, pero también sobre otros temas que podrían afectarte, como es la nulidad de la cláusula suelo el IRPH de bancos, cajas o entidades.

 

No esperes más, acude a un profesional que defienda tus derechos, en caso contrario, Tú pierdes, ellos ganan.

También puedes consultar nuestros artículos sobre cláusulas suelo y sobre IRPH.

¿Quieres saber más sobre esta materia?

¿Quieres conocer el coste de nuestros servicios?

NO TE QUEDES CON DUDAS, CONTACTA AHORA Y SIN COMPROMISO

 

 

Si no cuentas con un abogado que haga valer tus derechos frente a los bancos, tú pierdes, ellos ganan.

Cláusulas suelo, nulidad IRPH o gastos de formalización de hipotecas, son algunos de los métodos por los que los bancos han abusado de la confianza o desconocimiento de sus clientes.

En alguno de estos casos, se están ofreciendo vías de solución extrajudiciales que pueden ser positivas, siempre y cuando se realicen con la asistencia de un abogado que te guíe en la defensa de tus derechos.

Nuestro consejo es que antes de dar ningún paso, consultes con un profesional que te ayude a hacer valer tus derechos, en caso contrario podrías obtener resultados no deseados.

Continuamos nuestra series de artículos sobre estos temas, explicándote a continuación en que consiste el IRPH, uno de los no tan conocidos abusos de la banca.

¿Qué es el IRPH?

Es un índice de referencia que se utiliza en préstamos hipotecarios para calcular los intereses a abonar. En la mayoría de los préstamos hipotecarios españoles, el índice de referencia utilizado para calcular los intereses a abonar es el Euribor. En cambio, en muchos otros el índice aplicado es el IRPH, en sus diversas modalidades, IRPH de cajas, IRPH de bancos o IRPH de entidades.

¿Cuál es la problemática del IRPH?

Es un índice de referencia mucho más caro que el Euribor. Si tienes este índice, estas pagando mucho más de hipoteca.
Ya en el año 2009 la UE instó al Gobierno a retirar estos índices debido al alto grado de manipulación que pueden sufrir por la entidades financieras. No fue hasta el año 2013, que el IRPH de cajas y el de bancos dejaron de ser oficiales, continuando vigente el IRPH de Entidades.
Además de ser más caro, manipulable y abusivo, se entiende que la cláusula que establece el IRPH como índice de referencia puede ser nula, dado que en el momento de la contratación, no se facilitó al consumidor la información precisa y suficiente, existiendo una falta de trasparencia que en muchos casos derivará en la nulidad de la cláusula.

 

¿Qué puedo hacer si tengo IRPH?

 

Nuestro consejo, al igual que en otras cuestiones, es que consultes a un abogado, y que no suscribas ningún acuerdo con la entidad financiera sin haber realizado previamente esta consulta.

En segundo lugar, te aconsejamos que no dejes correr este tema. Consulta tu escritura de préstamo hipotecario o facilítasela a un abogado, no es una cuestión menor. Si tienes este índice, puede que hayas abonado entre 10.000 o 20.000 € de más.

El efecto de la nulidad de la cláusula no sólo se limitaría a solicitar la reintegración de dichas cantidades, sino que incluso podría entenderse que no cabe aplicarse índice de referencia sustitutivo, con lo que los efectos serían mucho mayores.

 

¿Tienes un préstamo hipotecario? Consulta con un abogado, él podrá informarte sobre la nulidad del IRPH, pero también sobre otros temas que también podrían afectarte, como son los gastos de formalización de hipoteca y la nulidad de la cláusula suelo.

No esperes más, acude a un profesional que defienda tus derechos, en caso contrario, Tú pierdes, ellos ganan.

 

También puedes consultar nuestros artículos sobre cláusulas suelo y sobre gastos de formalización de hipoteca.

¿Quieres saber más sobre esta materia?

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Si no cuentas con un abogado que haga valer tus derechos frente a los bancos, tú pierdes, ellos ganan.

Cláusulas suelo, nulidad IRPH o gastos de formalización de hipoteca, son algunos de los métodos por los que los bancos han abusado de la confianza o desconocimiento de sus clientes.

En alguno de estos casos, se están ofreciendo vías de solución extrajudiciales que pueden ser positivas, siempre y cuando se realicen con la asistencia de un abogado que te guíe en la defensa de tus derechos.

Nuestro consejo es que antes de dar ningún paso, consultes con un profesional que te ayude a hacer valer tus derechos, en caso contrario podrías obtener resultados no deseados.

Este es el primero de nuestros artículos sobre estas cuestiones, a continuación te explicamos la problemática de las cláusulas suelo.

¿El banco me devolverá extrajudicialmente el dinero de la cláusula suelo?

En primer lugar te recomendamos que le facilites la escritura de préstamo hipotecario a un profesional para que compruebe si tienes la famosa cláusula suelo o no.

Una vez tengas claro que tienes cláusula suelo, puedes optar por iniciar el nuevo sistema extrajudicial aprobado recientemente por el gobierno o bien iniciar la vía judicial. Si optas por este sistema extrajudicial, habrá que presentar una reclamación al banco. Presentada la reclamación extrajudicial, tu entidad financiera tiene que darte una respuesta antes de tres meses.

La respuesta que te ofrezca tu entidad financiera puede ser satisfactoria o no. Dado que la entidad, en base a su criterio, puede considerar que se te informó correctamente de la existencia de la cláusula suelo, puede negarse a abonarte cantidad alguna. Alternativamente, la entidad puede considerar la nulidad de la cláusula y ofrecerte la devolución de lo que abonaste de más, incrementado con los intereses de demora.

En este momento, deberás aceptar la oferta realizada por la entidad o bien rechazarla. Si estimas que la cantidad es insuficiente, únicamente te quedará acudir a la vía judicial.

De otro lado, podrías acudir directamente a la vía judicial o bien acudir a ella una vez finalizado insatisfactoriamente el sistema extrajudicial, establecido en el Real Decreto Ley 1/2017, de 20 de enero, de medidas urgentes de protección de consumidores en materia de cláusulas suelo. Respecto a esta vía judicial, parece que uno de los fines primordiales de este real decreto ha sido intentar evitar la imposición de las costas judiciales a las entidades bancarias.

Si inicias el mecanismo extrajudicial sin la ayuda de un profesional, ¿que puede suceder?

1. Que la entidad financiera responda que en tu caso no procede la nulidad de la cláusula suelo. Además de no ofrecerte solución alguna, puede que te desincentive de iniciar nuevas medidas, si logra hacerte creer que en tu caso no puedes reclamar.

2. Que la entidad financiera te ofrezca reintegrarte una determinada cantidad y tú suscribas ese acuerdo. Si está cantidad resultare insuficiente y tu lo desconoces, firmado el acuerdo poco cabría hacer.

3. Finalmente es posible que el banco te ofrezca una solución plenamente satisfactoria y te ofrezca reintegrarte la cantidad abonada de más.

Como verás, el mecanismo extrajudicial puede ser un buen sistema, si las entidades financieras ponen de su parte, pero tiene sus riesgos si no lo emprendes con la ayuda de un profesional.

¿Tienes un préstamo hipotecario? Consulta con un abogado, él podrá informarte sobre las cláusulas suelo, pero también sobre otros temas que podrían afectarte, como son los gastos de formalización de hipoteca y el IRPH de bancos, cajas o entidades.

No esperes más, acude a un profesional que defienda tus derechos, en caso contrario, Tú pierdes, ellos ganan.

También puedes consultar nuestros artículos sobre gastos de formalización de hipoteca y sobre IRPH.

 

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